投资福州

随着经济快速发展，越来越多的城市在产业发展过程中面临用地紧张、原有工业用地利用率低等问题，为解决这些问题，各大城市开始积极探索让企业在高层楼房中进行工业生产的产业新空间模式。

左：扁平式厂房；右：高楼层厂房

一根据发展成熟度，目前工业上楼主要有4种模式

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青岛新生期的工业上楼

青岛以城阳区作为工业上楼的先行区。为缓解工业发展与用地紧张之间的矛盾，城阳区率先出台《城阳区加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》，将容积率原则上控制在3.0左右，最低不得低于2.5等。如青岛联动U谷城阳夏庄智造园是山东省首家高层工业楼宇项目、城阳区标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米。园区定位于产业综合体项目，主要建设研发中试楼、标准厂房、配套设施等业态，主力产品为600—6000平方米多重体量、多种空间，满足不同企业需求。聚力打造产业聚集区，吸引以智能制造与装备、分析仪器组装及检测、电子信息、新能源环保行业、生物医药产业等为主导的新兴战略产业。

2
苏州成长期的工业上楼

苏州是长三角地区率先尝试工业上楼的代表城市，为守住100万亩工业和生产性研发用地保障线，切实提高工业用地节约集约利用水平，苏州政府提出鼓励“工业上楼”，提高产业用地容积率。如苏州生物医药产业园六期拆除原有单层厂房，设计方FTA从功能、空间以及建筑形象等方面对产业用地进行“提质增效”，项目容积率由0.6提升至2.0以上。在提供足够产业用房保障生产的基础上，增加了高层研发楼与高层综合配套楼等功能空间，为生物医药企业提供研发空间、交往空间与生活空间，进而打造出资源更聚集、功能更复合的产业生态雨林，打造“工业上楼”标杆，为苏州生物医药“一号产业”发展提供新动能。

3
珠三角逐步推广的工业上楼

改革开放以来，珠三角凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收了国际范围内的产业转移，成为世界重要的制造业基地。随着城市经济的发展，珠三角城市工业发展面临越来越严重的土地资源紧缺与产业转型升级问题。因此，珠三角城市陆续出台了一系列土地、工业上楼相关政策。如深圳宝安区制定工业上楼工作指引，通过工业上楼实现全至科技创新园原地提升。改造前园区为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业，企业规模偏小，缺乏核心技术和竞争力。改造后园区工业空间从原来5万平方米拓展至13万平方米，企业可以在前端做研发和办公，在后端做生产，满足高端智能制造企业的研发生产一体化需求，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业，成为深圳市未来先进制造业集聚区和重要增长极。

4
香港走向更新的工业上楼

香港由小渔村发展成国际大都市，工业扮演了举足轻重的角色。随着香港工业经历起飞、兴盛、衰落的发展阶段，其工业上楼的发展也经历了推广普及到更新发展的过程。80年代前为工业上楼普及阶段，为解决土地资源紧缺与工业发展空间需求的矛盾，香港出现了大量的以轻型工业为主导的工业大厦，推动香港工业经济转型并进入全盛期，“香港制造”成为国际认同的品牌。80年代后为工业大厦活化阶段，随着香港工业外移，出现空心化，原先工业上楼的高层厂房开始没落，香港开始实施工业大厦活化行动。如香港新海怡广场就是由工业大厦活化而成，经香港城市规划委员会批准，改性为商业用途，转型为一栋集零售及家具于一体的综合商场，工业大厦重新焕发新生。

二工业上楼的未来趋势总体而言，工业上楼一地一议，但随着产业转型发展需求与土地资源有限的矛盾越来越突出，工业上楼将逐渐成为一种趋势。

趋势一：聚焦战略性新兴产业等产业类型。由于工业上楼的成本和工业生产的需求原因，工业上楼的对象将聚焦具有“轻型生产、环保型、低能耗”特征的战略性新兴产业。

趋势二：标准化或成未来趋势。一是建筑指标的标准化。为确保工业上楼的切实落实，政府或在工业上楼建筑设计方面，对荷载、层高、货梯、卸货平台、柱网轴线距离等作出相关规定。二是产品构成的标准化。政府或将确定工业上楼产品构成、产品比例、自持比例、分割转让等对应关系的标准。

趋势三：在产业符合“轻型生产、环保型、低能耗”特征基础上，工业上楼的新型工业楼宇模式或将成为省会城市和工业强市产业转型升级、构建具有比较优势产业生态圈的巨大推力。

同时，也应注意借鉴吸取香港规划过度的典型“后摩天工厂综合症”实践经验教训,推动产业地产和经济社会协调发展。