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招商引资土地问题如何解决?苏州确立“3大方案”,或将成为全国招商标杆模范!

发布时间:2017-11-09 14:46:12  来源:招商引资内参

  土地问题是招商引资的一个重大问题,尤其是在工业领域,投资者取得土地使用权成本比较低,而土地随着时间的推延有潜在升值的机会,投资者会在投资时多“圈地”,造成土地资源严重浪费。

  今年以来,国家级经开区苏州工业园区,通过工业用地弹性年期出让,大幅度提升园区集约用地水平。作为各地招商引资的典范,苏州的工业园区的做法让招商引资工业用地出让进入全新时代,对各地招商引资具有重要借鉴意义,招商引资内参(微信号zsyznc)将苏州工业园区的经验及政策进行整理分享,供大家学习参考。

  一、园区工业用地出让大改革:全国招商引资将迎巨变!

  今年下半年以来,全省开发区改革创新大会和全国土地利用管理工作会议相继在苏州工业园区召开。为贯彻落实两次会议精神,园区以“一特三提升”为工作指向,以节约集约用地“双提升”行动计划为抓手,在提升土地产出率、资源循环利用率上狠下功夫。随着近期2宗工业用地的挂牌成交,以三个“首次”为标志,园区工业用地出让迈入了崭新的时代。

  1、首次实现工业用地弹性年期出让

  作为国家先行先试的排头兵,苏州工业园区积极响应工业用地弹性年期出让政策,提高工业用地利用效率,降低企业用地成本,合理配置土地资源,提升园区节约集约用地水平。

  经过前期认真筹备,2017年9月14日园区公告挂牌2块工业用地,出让30年国有建设用地使用权,在苏州市率先踏出了工业用地弹性出让年限的第一步。10月23日,经网上挂牌成交并签订《国有建设用地使用权出让合同》,园区顺利完成了苏州市第一批工业用地弹性年期出让。

  2、首次签订产业发展协议

  今年6月,园区出台了《苏州工业园区优化产业项目用地出让管理的若干规定》(苏园管规字〔2017〕4号),要求所有新出让的工业用地均需与管委会授权部门签订产业发展协议,约定土地投入、产出、投产时间等量化要求,加强新增项目用地“源头控制”。

  此次出让的2块工业用地均与园区招商局签订了《苏州工业园区产业发展协议》,强化了集约高效用地的刚性约束,为今后的工业用地高效利用树立了标杆。

  3、首次采用工业用地网上竞拍

  继2016年园区经营性用地率先采用网上挂牌出让方式之后,此次工业用地出让也通过线上进行。网上竞拍更能体现“公开、公平、公正”的原则,有利于理性竞价、节约成本,是未来发展大势所趋。

  今后园区国有建设用地使用权将全面实施网上交易,信息发布、竞买申请、拍卖(挂牌)竞价、成交结果公布等均通过土地出让网上交易系统进行线上操作,传统的现场竞价模式将成为历史。

  二、江苏省委书记李强:开发区要做到“一特三提升”!

  当前和今后一个时期,全省开发区发展的主攻方向,就是要加快转型升级步伐,着力推动开发区向现代产业园区转型。实现这个转型,必须突出特色发展、突出创新发展、突出绿色集约发展、突出双向开放、突出发挥市场作用、突出优势再造。

  “一特”,就是着力打造特色创新集群,把培育特色产业集群作为基础,把加快集聚特色创新资源作为关键,把引才工作摆到重中之重位置。

  “三提升”分别是:

  (1)着力提升土地产出率,树立“以亩产论英雄”的导向,按投入强度和单位产出水平,对“低产田”和“高产田”进行差别化的资源配置和政策支持;

  (2)着力提升资源循环利用率,推动前端的清洁生产、后端的废弃物资源化,促进上下游企业链接,努力实现能源梯级利用和物质循环利用;

  (3)着力提升智能制造普及率,努力实现研发、生产、销售和管理全过程的互联网化,积极创建智能工厂,有条件的园区要在智慧园区建设方面积极探索、先行一步。开发区要始终走在改革开放最前列开发区要成为全省聚力创新的火车头,聚焦富民的强磁场,高水平全面建成小康社会的示范区。

  附:苏州工业园区优化产业项目用地出让管理的若干规定

  为坚持土地资源紧凑集约利用发展方向,加强土地需求科学调控,根据《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号)、《国务院关于苏州工业园区开展开放创新综合试验总体方案的批复》(国函〔2015〕151号)和《省政府办公厅关于改革工业用地供应方式促进产业转型升级企业提质增效的指导意见》(苏政办发〔2016〕93号)等文件精神,就进一步优化苏州工业园区(以下简称“园区”)产业项目用地出让管理,制定本规定。

  第一条(定义及适用范围)本规定所称产业项目用地是指园区范围内供应的土地用途为工业用地、专项服务产业用地以及管委会确定的其他产业项目用地。园区新增供应的产业项目用地按照本规定执行。存量工业用地提高容积率、分割转让等改变土地使用条件的,参照本规定执行。

  企业总部用地供应按照《苏州工业园区企业总部用地供应管理办法》(苏园管规字〔2017〕1号)执行。

  第二条(管理职责)园区招商亲商工作领导小组对招商项目源、产业用地供应、出让方式和用地规模等提出决策意见。管委会建立产业用地资源信息平台,各部门根据职责定期更新相关信息。招商服务部门负责产业用地的招商、项目筛选和管理服务工作;经济发展委员会负责核准产业项目准入并建立相应评价制度;规划建设委员会负责确定产业地块的规划指标要求;国土环保局负责拟定招拍挂出让方案并组织实施产业用地出让工作。

  第三条(差别化用地保障)园区产业用地供应以提升节地水平和产出效益为目标,重点保障税源项目用地,具体包括战略性新兴产业、高端制造、现代服务业等产业领域。对列入国家和省《禁止用地项目目录》及产业政策禁止投资的产业项目不予供地;对初创类科技项目适用现有研发载体或标准厂房的不单独供地,引导该类项目优先利用存量房产资源。

  第四条(产业准入)园区产业项目供地前需进行前置筛选程序,由招商服务部门拟定筛选方案,方案应明确项目名称、意向单位、产业发展方向、投资强度、产出效益、用地需求,供地时序等要素,并确定《苏州工业园区产业发展协议》(以下简称《产业发展协议》)中产业准入条件等相关内容,在报经园区招商亲商工作领导小组决策后,交由国土环保局具体组织实施土地供应工作。

  第五条(产业发展协议)园区管委会授权经济发展委员会、招商局、科技和信息化局、国际商务区管委会、独墅湖科教创新区管委会、阳澄湖半岛旅游度假区管委会、各街道办事处等单位与受让竞得人签订《产业发展协议》。《产业发展协议》应包括产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效益、节能环保、股权变更约束、违约责任等相关条款。

  《产业发展协议》主要内容与《国有建设用地使用权出让合同》等出让文件一并公告。竞得人在产业用地招拍挂成交并签订《成交确认书》后,同时持《产业发展协议》与国土环保局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

  第六条(土地供应方式)园区产业用地供应按照国家和省、市相关规定执行。产业用地原则通过公开招拍挂方式出让土地,鼓励采取租赁方式使用土地,逐步实行产业用地“先租后让”供应方式。

  第七条(弹性化出让年期)根据《市政府关于印发苏州市工业用地弹性年期出让实施意见的通知》(苏府规字〔2016〕11号)精神,园区实行产业用地弹性年期出让制度。新增产业项目类用地出让年限原则不超过30年,重大产业项目、战略性新兴产业项目经园区招商亲商工作领导小组决策确定后,可按最高年期50年予以出让。采取“先租后让”土地供应方式的出让总年期不超过30年,应先签订为期5年的租赁合同,由土地竞得人先行承租土地进行建设,通过约定的受让条件后,按照协议出让方式签订出让合同,转为出让建设用地。

  第八条(土地出让价格)产业用地出让或先租后让实行最低价标准制度。根据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发〔2006〕307号)等文件规定,弹性年期出让和先租后让的最低价按照工业用地法定最高年期50年对应的最低价进行修正,通过评估方式确定。专项服务产业项目土地出让最低价标准按《市政府关于印发苏州市专项服务产业项目建设用地出让实施意见的通知》(苏府〔2011〕217号)文件执行。

  第九条(转让管理)产业用地使用权原则上不得转让,产业用地受让人股权结构或出资比例发生改变的,应当事先经管委会授权签订《产业发展协议》的单位同意。

  产业项目的土地、地上建筑物和构筑物确需转让的,应经出让人同意,具体按园区产业项目用地转让相关规定执行。

  第十条(土地绩效评价)按照“谁提出标准、谁评估考核、谁履责监管”的原则,产业项目用地的绩效评价由管委会授权签订《产业发展协议》的单位依据有关法律法规及协议约定具体组织实施。绩效评价分别在达产阶段(达产评价)、达产后每3~5年(过程评价)、出让(租赁)年期到期前1年(到期评价)等阶段进行。授权单位在对评价结果建档备查的同时,通过信息共享、预警提示、评价结果通报等手段,建立产业项目动态管理机制。

  第十一条(土地退出机制)在《国有建设用地使用权出让合同》约定的开工日期之前或者产业项目达产之后,因产业用地受让人自身原因无法开发建设或无法按照《产业发展协议》运营的,受让人可申请解除土地出让合同,经出让人报经管委会批准同意后,按照约定终止合同,收回国有建设用地使用权,返还剩余年期土地出让价款;对地上合法建筑物或构筑物的补偿,采取残值补偿等方式处置,并事先在《产业发展协议》中约定。

  第十二条(合同到期及续期)产业用地使用权到期前,受让人可向出让人提出续期使用申请,符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划,满足节能和环境保护要求,经综合考评达标的,经管委会同意可以续期,续期时的土地出让价款按市场评估价并经集体会商决策后确定。

  受让人未提出续期申请,或提出续期申请但按照本规定第十条评价后不符合条件的,建设用地使用权到期后,自然终止合同,依法收回建设用地使用权。

  第十三条(盘活存量)鼓励产业用地受让人对现有土地追加投资、转型改造,合理利用地上地下空间。对符合规划条件、不改变用途的现有工业用地,通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率和增加容积率,并经相关部门批准的不再增收土地价款。

  第十四条(不动产登记管理)产业用地受让人应当根据《不动产登记暂行条例实施细则》,提供《国有建设用地使用权出让合同》、《产业发展协议》及相关批准文件申请办理登记。不动产登记部门应对特殊限制条款在不动产权证附记栏内加以注记。

  第十五条(土壤和地下水地质环境保护)按照“谁污染,谁治理”的原则,园区产业用地出让前,出让人应开展地块环境调查评估,确保出让地块符合用地标准。产业用地使用过程中造成环境污染的,应由受让人负责开展相关环境调查、风险评估及治理修复工作。责任主体灭失或责任主体不明确的,由相关主管部门协调开展相关环境调查、风险评估及治理修复工作。

  第十六条(奖惩措施)产业项目用地相关监管部门以《土地出让合同》和《产业发展协议》的履约情况作为监督监管重点,项目履约情况纳入信用管理体系。产业用地受让人违反《土地出让合同》和《产业发展协议》约定条款并经认定的,由管委会相关部门追究其违约责任,同时与园区工业企业资源集约利用信息系统平台挂钩,对界定为低效产业用地的,按“有进有退,优胜劣汰”更新机制实施再开发。列入园区信用平台中的失信企业、关联企业不得参与园区土地竞买,并由各部门按职责分工,依法依规实施联动惩戒。

  第十七条(施行日期)本规定自2017年7月1日起实施。

  第十八条(解释部门)本规定由苏州工业园区国土环保局会同经济发展委员会、招商局、科技和信息化局解释。